公摊面积具体是什么意思?

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房屋销售面积通常包含套内建筑面积与公摊面积，其中公摊面积的计算复杂且易引发纠纷。本文将详细解释公摊面积包括哪些部分，如何计算，以及如何判断公摊面积是否合理。所谓公摊面积，是指分摊的公用建筑面积，与套内建筑面积之和构成一套商品房的总面积。目前，我国尚未出台明确的法律法规对此进行约束，导致公摊面积成为房地产交易中的焦点问题。

张先生与马女士各自购买了73平方米与74平方米的高层住宅。然而，马女士家的客厅和卧室显得更为宽敞。通过比较，张先生家的公摊面积为21.9平方米，而马女士家的则仅为13.32平方米。在名义价格相同的情况下，实际价格存在明显差异，这对购房者来说是一个不容忽视的问题。

长期以来，消费者倾向于按建筑面积购买房屋，建筑面积等于套内建筑面积与公摊面积之和。这使得某些不法开发商利用“公摊面积”这一合法外衣，在销售过程中随意增加公摊面积，损害消费者权益。由于建筑面积计算的复杂性和专业性，购房者难以准确判断所购房屋的实际面积，从而可能导致吃亏。

区分公摊面积的依据主要来自2000年8月1日开始实施的《房产测量规范》。依据该规范，公摊面积包括但不限于大堂、公共门厅、走廊、过道、电梯前厅、楼梯间等公共区域的面积。同时，计算公摊面积时，应考虑每套房屋与公用建筑空间之间的分隔墙面积以及外墙（包括山墙）面积的一半。此外，不应计入公摊面积的区域包括仓库、机动车库、非机动车库、车道等，以及作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间和售房单位自营、自用的房屋等。

公摊面积是否合理，可通过住宅楼公摊系数进行考量。住宅楼公摊系数计算方法为需要公摊的共有建筑面积总和除以参加公摊的各单元的建筑面积总和，然后用各单元参加公摊的建筑面积乘以分摊系数，得出各套房屋的公摊面积。需要注意的是，需要公摊的面积应由产权部门测绘队实地测量。高层楼房的公摊面积通常大于多层建筑，一般在0.18～0.26之间，而多层的公摊系数则在0.11～0.16之间。然而，实际情况可能因楼盘和房屋使用功能、配套情况而有所不同，因此公摊面积应实地测量，没有固定的限定范围。

公摊面积的计算方法如下：

公式二：分摊面积 = 各单元的建筑面积 × 分摊系数（分摊系数 = 共有建筑面积总和 / 参加分摊的各单元的建筑面积总和）

需要强调的是，分摊面积的计算应由沈阳市房产测绘大队实地测量。