代人购房出现纠纷,谁应承担举证责任?

发布网友发布时间：2024-07-10 22:41

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热心网友时间：2024-07-10 23:05

2003年2月，贺某所在的单位要修建职工集资房。2月8日，贺某受在外地工作的妻弟李某的委托，在单位以李某的名义购买了房屋一套。房款由贺某交付给了单位。此后，贺某又代李某对房屋进行了装修。2003年11月24日，李某因公死亡。待李某丧事处理完毕，贺某以自己在代李某购房过程中，房款系自己垫支为由，要求李某的妻子陈某给付其垫支的房款，但遭陈某拒绝。贺某遂向*提起诉讼，要求*判决陈某支付其垫支的所有购房款。*审理过程中发现，此款究竟是谁所出，双方均没有充分的书面证据，那么本案的举证责任该由谁承担呢?

依法分析

首先，要搞清本案中的法律关系。本案中，原告贺某在代被告一方购房的过程中涉及两个合同关系：一是从对外关系上看，贺某代理李某买房，与单位之间系房屋买卖合同关系；二是从对内关系上看，贺某与李某之间是民事代理关系。就房屋买卖合同而言，当事人能够举证，证明单位收到了房款，对外的买卖合同不存在任何争议，故本案不是买卖纠纷；之所以会发生本案纠纷，是因为贺、李在对内的代理合同履行上出现了问题。

其次，要理清代理合同双方的权利与义务。在本案的对内代理合同中双方的权利和义务：对原告贺某而言，其权利是收取李某交来的房款，如果在代理过程中代李某垫支过款项，有权向李某索取。贺某的主要义务是代理李某与单位签订房屋买卖合同，代李某向单位缴纳房款及办理与购房相关的其他事宜；对李某而言，其主要义务是将购房款交与贺某，然后由贺某代其将此款交与单位，如贺某在代理过程中垫支过款项，李某一方应向贺某积极支付。那么此房款究竟是贺、李二人谁出的呢?

根据最高人民*《关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款的规定：“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”因为，否认权利存在的一方当事人应当就权利消灭的事实承担举证责任，合同义务因一方当事人履行而消灭，因此负有履行义务的当事人应当对合同是否履行的事实或合同不能履行的事实承担举证责任：（1）合同已经履行完毕的，负有履行义务的当事人应当就合同履行完毕的事实承担举证责任。（2）合同履行过程中，由于债权人分立、合并或者变更住所而没有通知债务人，致使履行发生困难的，由负有履行义务的当事人对合同履行困难的事实承担举证责任。（3）应当先履行债务的当事人，因法定事由的出现而中止履行时，应当对对方具有下列情形之一的事实承担举证责任：其一，经营状况严重恶化；其二，转移财产、抽逃资金，以逃避债务；其三，丧失商业信誉；其四，有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。（4）负有合同履行义务的当事人要求提前或部分履行债务且不损害债权人利益而遭到债权人拒绝的，应当就提前履行、部分履行及遭到债权人拒绝的事实承担举证责任。

在本案原、被告双方之间的代理合同中，根据上述法律关系的分析，李某一方负有证明其已将购房款交付给贺某的举证责任，由于李某已死亡，支付房款是对李某、陈某夫妻共同财产的处分，所以责任应由李某之配偶陈某承担。现陈某不能证明上述事实，故根据《最高人民*关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，应由其承担举证不利的法律后果。

技巧提示

本案还涉及代理权发生争议的举证责任。主张权利存在的人应当对权利产生的案件事实承担举证责任。因此，凡因代理权发生的争议，由主张有代理权的一方当事人承担举证责任。（1）证明代理权的发生依据。法定代理、委托代理和指定代理等代理权的发生依据。（2）证明代理权的范围。从时间上看代理权是否已经终止；从授权范围上看是否超越了代理权限。（3）对表见代理的证明责任。表见代理是指行为人虽无代理权，但因被代理人的行为造成了足以使善意相对人客观上有充分理由相信行为人具有代理权的表征，从而应由被代理人承担其后果和责任的一种代理。在由表见代理引起的纠纷中，主张有代理权的人应当证明表见代理中的以下事实：其一，行为人实施了无权代理行为。即虽无代理权却以被代理人名义签订合同。其二，相对人依据一定事实，相信或认为行为人具有代理权，在此认识基础上与行为人签订了合同。如被代理人明知行为人以本人名义订立合同而不作否认表示；行为人持有某单位的介绍信、空白合同书等。其三，相对人主观上须为善意、无过失。其四，无权代理人与相对人签订的合同，应具备合同有效的一般条件。

——引自延边人民出版社《法律高手》